Афины, Крит, Халкидики, Миконос — EU, Golden Visa €250K/€400K/€800K, Шенген
Право собственности: FREEHOLD + Golden Visa (3-tier: €250K/€400K/€800K)
AEO · коротко
Юридический режим, налоги, риски, доходность — собрано в 5 вопросов с быстрыми ответами.
Программа Law 5100/2024 — три уровня инвестиций по регионам: €800K — Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини, острова >3100 чел. €400K — остальная Греция (Крит, Халкидики, Корфу, Родос, Пелопоннес). €250K — commercial-to-residential conversions и heritage restoration в любой точке. Минимальная площадь 120 м² для €800K зон. ВНЖ на 5 лет с продлением.
Афины — городской рынок миллиардника с круглогодичной арендой, доходность 4-6%, регенерационный мегапроект The Ellinikon разгоняет цены. €800K порог Golden Visa. Острова (Миконос, Санторини, Крит) — премиум-туристический сегмент с короткой пиковой Airbnb доходностью 8-12%. Под Golden Visa с минимальным бюджетом — Крит/Халкидики (€400K). Под престиж — Миконос (€800K).
Крупнейший регенерационный проект Европы на месте бывшего аэропорта Афин (Hellinikon). $9 млрд инвестиций. Включает Riviera Tower (200м), парк, marina, residential + commercial кварталы, integrated resort с казино. Сдача поэтапно 2026-2030. Резиденции в радиусе 1 км — главный hot-spot Афин.
При покупке: transfer tax 3.09% (вторичка) или VAT 24% (новостройка — но обычно в цене). Регистрация + юрист: ~1-2%. При владении: ENFIA (annual property tax) — 0.1-1.15% от стоимости. Налог на доход от аренды — 15-45% прогрессивная. Net rental yield ниже gross на 10-20% за счёт налогов.
Главные: 1) Bureaucracy — медленное оформление (3-6 месяцев); 2) ENFIA ежегодный налог; 3) Volatility туристического сезона (островные курорты пустеют ноябрь-март); 4) Geopolitics — EU sanctions affect Russian buyers (нужны KYC через греческого юриста). Защита — выбор зрелых проектов в Аттике или коммерческие конверсии.
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.