Тулум, Канкун, Плайя-дель-Кармен, Лос-Кабос — Карибы + Тихий, FREEHOLD через fideicomiso
Право собственности: FREEHOLD через fideicomiso (банковский траст) в coastal zone
AEO · коротко
Юридический режим, налоги, риски, доходность — собрано в 5 вопросов с быстрыми ответами.
Fideicomiso — банковский траст, стандартная схема покупки недвижимости иностранцами в Restricted Zone (50 км от побережья) с 1970-х. Мексиканский банк выступает custodian титула, иностранный покупатель имеет ВСЕ права: жить, сдавать, продавать, перестраивать, наследовать. Срок траста — 50 лет с правом продления. Не leasehold, не ограниченная собственность — это полный FREEHOLD через банковскую структуру.
Канкун — массовый Hotel Zone + Puerto Cancun, развитая инфраструктура, прямые рейсы. Плайя-дель-Кармен — mid-tier, $3900/м², русскоязычная аудитория. Тулум — eco-премиум (~$3175/м²), джунгли + cenotes + Мать-Природа. С 2025 г. перенасыщение Тулума condo-сегментом — выбирать тщательно. Под массовый ROI — Cancun. Под лайфстайл — Тулум.
8-12% Airbnb в высокий сезон (декабрь-апрель), 10-15% total return (capital appreciation 8-12% + rental 4-6%). Tulum villa за $1000+/ночь в пик, Playa del Carmen 2BR за $500/ночь. Главный риск Tulum — overdevelopment 2025, выбирать только проекты с SEDETUS-одобрением.
При покупке: 2% ISAI (acquisition tax) + 1-2% notary fees. Итого 3-4% единоразово. Setup fee fideicomiso: $2K-3K. Annual maintenance fideicomiso: $600-1000. При владении: predial (property tax) 0.05-0.2% от стоимости. Капитальный gain tax при продаже 25-35% (можно reinvest без налога). Налог на доход от аренды 25%.
Главные: 1) Безопасность — выбор зрелых туристических зон (Quintana Roo, Los Cabos — безопасно для туристов; избегайте удалённых staaten); 2) SEDETUS-watchlist — некоторые Тулум-проекты без разрешений; 3) Карибские ураганы (август-октябрь); 4) Налоги выше чем в Доминикане. Защита — выбор top-developers (Bosque Real, Riviera Real Estate, проекты с SEDETUS approval).
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.