Галле, Бентота, Мирисса, Велигама — тропический Индийский океан, leasehold 99 лет + condo freehold
Право собственности: Leasehold 99 лет на землю/виллу; FREEHOLD на квартиры в кондо (любой этаж)
AEO · коротко
Юридический режим, налоги, риски, доходность — собрано в 5 вопросов с быстрыми ответами.
Землю — НЕТ (запрет с 2013 г.). Доступно: 1) Leasehold 99 лет с правом передачи прав аренды и завещания наследникам — стандартная схема для виллы или участка; 2) Покупка через ланкийскую LLC (требует ланкийского ко-владельца с 51% акций); 3) FREEHOLD на квартиры в кондоминиумах любого этажа (правка Land Restrictions on Aliens Act, 2018 г.); 4) Port City Colombo (SOFA-зона) — отдельный регулятивный режим с послаблениями.
Land Tax на иностранных физлиц — 100% от стоимости земли (фактически удваивает цену участка) — поэтому используют leasehold или LLC-схему. Через LLC — ~7% от стоимости. На квартиры в кондо налога нет (freehold). Stamp duty 3-4%, notary 1-2%. Налог на доход от аренды — 14% (для нерезидентов). Капитальный gain — 10% при продаже. Гражданство за инвестиции не предусмотрено.
Галле — премиум-heritage кластер ($300K-$5M+), колониальный Galle Fort (ЮНЕСКО), Aman Galle, Cape Weligama. Аудитория — европейцы, индийский HNWI. Бентота — классический пляжный курорт ($150K-$1M), колониальные виллы, спокойная семейная аудитория, гольф. Мирисса — бутик-серф + киты ($80K-$500K), молодая international-аудитория, маленькие condo-проекты. Под premium и ликвидность — Галле; под классический пляж — Бентота; под лайфстайл и доходность Airbnb — Мирисса/Велигама.
6-10% долгосрочная аренда экспатной аудитории (Коломбо, Галле). 10-15% gross Airbnb на южных пляжах в высокий сезон (декабрь-апрель — сухой). Загрузка пика 85-95%, низкий сезон (май-октябрь — юго-западный муссон) даёт 30-50%. Премиум-виллы Cape Weligama, Anantara Tangalle — за $500-2000/ночь в пик. Talpe Heights Galle обещает 13-20% годовых через УК.
Главные: 1) Валютная нестабильность — рупия LKR девальвировалась в 2022-2023 на 80%, в 2024-2026 стабилизация; 2) Юго-западный муссон май-октябрь снижает Airbnb-доходность; 3) Изменяемое законодательство по иностранной собственности (фундамент leasehold с 2013, freehold на кондо с 2018 — могут быть новые правки); 4) Без программы гражданства — только ВНЖ через Resident Guest Scheme от $250K депозита. Защита — выбор кондо во FREEHOLD-сегменте и проектов с международной репутацией (Aman, Anantara, Resplendent Ceylon).
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.