Гайд по покупке
Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу
Кондо во freehold в пределах квоты 49% — самый чистый путь. Землю и виллу — только через leasehold 30+30 или партнёрскую схему. FET — обязательное условие регистрации.
FAQ
Покупка недвижимости в Таиланде — частые вопросы
Что такое квота 49% и почему она важна?
В Таиланде иностранец может владеть кондоминиумом только во freehold, но при условии что суммарная площадь иностранной собственности в здании не превышает 49% от общей. Минимум 51% должно принадлежать тайцам. Если квота исчерпана — вам предложат либо leasehold (30+30+30 лет), либо другой проект.
Можно ли иностранцу купить виллу или землю?
Землю напрямую — НЕТ, это запрещено законом. Виллу с землёй обычно оформляют через: 1) Leasehold на 30 лет с двумя продлениями по 30 (юридически — три отдельных контракта, риск ниже среднего); 2) Тайскую компанию (51% таец / 49% иностранец) — серая схема, под прицелом Land Department; 3) В браке с тайкой — на её имя, но это её, не ваше. Безопасный путь — кондо во freehold.
Что такое FET и зачем он нужен?
Foreign Exchange Transaction Form — справка тайского банка, подтверждающая что валюта на покупку пришла из-за рубежа в эквиваленте $20 000+ за раз. Без FET Land Department откажет в регистрации freehold для иностранца. Деньги переводятся в USD/EUR на тайский счёт, конвертация в THB происходит уже в Таиланде. Банк выдаёт FET автоматически — храните его.
Какие налоги при покупке и продаже?
При покупке: Transfer Fee 2% (обычно делят 50/50 с продавцом), Stamp Duty 0.5% или Specific Business Tax 3.3% (зависит от срока владения продавца). При продаже: Withholding Tax 1% от стоимости + corporate tax если через юр-лицо. При владении налога на недвижимость нет, кроме нового Land and Building Tax — 0.02–0.3% в год, минимальный.
Какая доходность от сдачи в аренду?
Пхукет / Самуи / Паттайя — 5–8% net (после налогов и mgmt fee). Краткосрочная аренда через оператора — 7–10% gross, но требует лицензии hotel (новый закон с 2024). Без лицензии — только долгосрок 1+ мес. Бангкок — 3–5% net (стабильно, без сезонности).
Какой бюджет на старте?
Кондо во freehold на Пхукете — от $80 000 (студия в Чалонге, 2-я линия). 1BR в Bang Tao / Layan / Kamala — $120–250K. Премиум-резиденции у моря (Banyan Tree, Anantara, Sansiri) — $300K–1.5M. Бангкок center (Sukhumvit, Sathorn) — от $150K за 1BR.
Что такое Thailand Privilege Card / Elite Visa?
Долгосрочная виза 5/10/20 лет за фиксированный сбор (от 900 000 THB / ~$25 000 за 5 лет). Не привязана к покупке недвижимости, но удобна для тех, кто планирует жить полугодом+ или сдавать объект в управление. С 2023 переименована в Thailand Privilege; есть тарифы Gold/Platinum/Diamond/Reserve.
Где смотреть инвестиционные объекты?
Главные локации: Пхукет (Bang Tao, Layan, Kamala, Rawai, Patong — выбор по бюджету и тишине), Паттайя (Wongamat, Pratumnak — премиум; Jomtien — средний сегмент), Самуи (Bophut, Chaweng, Maenam), Хуа Хин (российский фокус, средний чек), Бангкок (Sukhumvit, Sathorn, Asoke).