Где в России самая высокая доходность от аренды?
Сочи (8-15% годовых, круглогодичный спрос), Ялта премиум (22-28% совокупно с учётом роста стоимости), Адлер 9-13%. Анапа — 6-9%, сильная летняя сезонность.
Профиль локации · 14988 объектов
Недвижимость в России
Курортная Россия: Сочи, Крым, Анапа, Алтай — рублёвая зона, ФЗ-214
от 2,7 млн ₽Стартовая цена
6-15% годовыхДоходность
1417городов в каталоге
Право собственности: Полная собственность, ФЗ-214, эскроу
Рынок
Рынок недвижимости в России
Российская курортная недвижимость работает в рублях, по понятной правовой схеме (ФЗ-214 + эскроу для новостроек). Высокий внутренний спрос на отдых в Сочи, Крыму, Анапе, Алтае. Семейные ипотечные программы доступны почти везде.
- Сочи: ~550 тыс ₽/м² средний, 180-1 200 тыс ₽/м² по классам(Sochipolis, 2026)
- Анапа: 230-270 тыс ₽/м² на новостройку(BARNES Moscow, 2026)
- Ялта (Крым): доходность 10-15% годовых, окупаемость 7-8 лет(Realty.Yandex Journal)
- Сочи (январь 2026): сдача 1-комнатной — 4% годовых, минимум за 5 лет(РБК Кубань, 2026)
- Прогноз 2026: +5-7% по стране, +10% в прибрежной зоне(Sochipolis, 2026)
- Эскроу для новостроек обязателен с 2019 года (214-ФЗ)(ФЗ-214)
Цены
Цены за м² в России по городам и районам
ЛокацияЦена за м²Комментарий
Сочи (Адлер, Хоста)180-350 тыс ₽стандарт-класс новостройки (Sochipolis, 2026)
Сочи Центр (бизнес)500-800 тыс ₽бизнес-класс, у моря (Sochipolis, 2026)
Сочи (премиум-резиденции)800-1 200 тыс ₽премиум и luxury у моря
Красная Поляна400-700 тыс ₽апарт-отели и барнхаусы, от 7,6 млн ₽ за лот (GRC Sochi)
Анапа230-270 тыс ₽новостройки, эскроу (BARNES Moscow, 2026)
Большая Ялта (Крым)300-550 тыс ₽премиум-сегмент дороже
Алтай (Манжерок, Чемал)150-280 тыс ₽апарт-комплексы с зимним и летним сезоном
Право собственности
Право собственности для иностранцев в России
Гражданин РФ или иностранец-резидент покупает недвижимость на территории России на общих основаниях. Новостройки — только по ФЗ-214 через эскроу-счёт в уполномоченном банке. Иностранцам нельзя покупать землю в приграничных зонах, на сельхозземлях и в некоторых пограничных регионах.
- Новостройки — только через эскроу-счёт по ФЗ-214
- Иностранцам запрещена земля сельскохозяйственного назначения и приграничные территории (Указ Президента №26 от 2020 г.)
- Апартаменты юридически не жильё: нет прописки, льготной ипотеки, налог на имущество выше
- Крым — особый правовой режим, иностранцам из ряда стран сделки сложнее
Источник: ФЗ-214, ГК РФ, Указ Президента №26 от 2020
Налоги
Налоги при покупке и владении недвижимостью в России
НалогСтавкаКогда платится
НДС при покупке у застройщика0%уже включён в цену (НК РФ)
Налог на имущество (жильё)0,1-0,3%ежегодно от кадастровой стоимости (НК РФ ст.406)
Налог на имущество (апартаменты)0,5-2%ежегодно; в Москве — до 2% (НК РФ ст.406)
НДФЛ при продаже13-15%при владении <5 лет (жильё) или всегда (апартаменты) (НК РФ ст.217.1)
Налог с аренды4-6% / 13%самозанятый 4-6%, ИП на УСН 6%, физлицо 13% (НК РФ)
Доходность
Доходность от аренды в России по городам
ГородТипGrossNet
Сочи (премиум, у моря)Апартаменты, посуточно12-20%8-12%
Сочи (стандарт)Квартира, долгосрочно4-6%3-4%
Красная ПолянаАпарт-отель, двусезонный8-15%5-9%
Большая ЯлтаПремиум, посуточно10-15%7-10%
АнапаКвартира, летний сезон6-9%4-6%
Алтай (Манжерок, Чемал)Апарты, двусезонный8-13%5-9%
FAQ
Частые вопросы о покупке недвижимости в России
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Какие риски ФЗ-214 для покупателя?
Эскроу-счёт защищает деньги до сдачи дома. Главные риски — задержка сдачи, изменения проекта, отказ застройщика от взятых обязательств. Проверять РНС, ЗОС и историю застройщика обязательно.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку?
Да, но ставки выше, чем по жилью (на 1-2 п.п.), и семейная ипотека на апарт-отели не действует. Льготные программы — только для классического жилья по ФЗ-214.
Что выгоднее: апарт-отель или жилой ЖК?
Апарт-отель — для аренды и инвестиций без проживания (выше доходность, выше налог 2.2%, нет прописки). ЖК — для жизни и семьи (ниже налог, прописка, школы, инфраструктура).
Какие налоги при покупке и владении в России?
При покупке у застройщика налогов нет (НДС уже в цене). Ежегодный налог на имущество 0,1-0,3% от кадастра для жилья, 0,5-2% для апартаментов. НДФЛ с продажи 13% при владении меньше 5 лет (для жилья), для апартаментов — 13% всегда. С аренды — 13% НДФЛ или 4-6% самозанятый/ИП.
Сколько стоит квартира в Сочи и Красной Поляне?
Сочи: стандарт 180-350 тыс ₽/м², бизнес-класс 500-800 тыс ₽/м², премиум до 1,1-1,2 млн ₽/м². Красная Поляна: квартиры в апарт-отелях бизнес-класса 7,6-16,4 млн ₽, барнхаусы в эко-отелях от 11,8 млн ₽.
Какая ипотека доступна на курортную недвижимость?
Семейная ипотека (6%) — только для жилья по ФЗ-214, не для апартаментов. IT-ипотека — до конца 2026 для IT-сотрудников. Сельская — для отдельных территорий. Базовая ипотека на апартаменты — 22-25% годовых в 2026, что фактически закрывает дешёвое заёмное финансирование на этот сегмент.
Каталог
Объекты в России
14988 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями. Показываем 120 — переходите в города и регионы для полного каталога.
ПровереноЖК Royalta
20 265 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 6-12% годовых (прогноз)Право: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт Симферополь — 1 ч 40 мин на авто
Sunterra (Сантерра)
13 700 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 8-12% годовых, до 22-28% совокупноПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
АК «Птица»
14 700 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 7-10% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
SkySoul (СкайСол)
12 200 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 8-11% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
АК Дарсан (Darsan)
12 000 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 8-11% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
Новая Ливадия
15 900 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 7-10% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
АК Майта
17 200 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 6-9% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
ЖК Мойнако Ривьера
10 100 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 6-9% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
ЖК Море
6 600 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 6-9% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
Клубный Дом «Ялта»
11 400 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 6-9% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
ЖК Проспект 82
10 200 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 7-10% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
АК Кедровый
27 800 000 ₽
ПляжиWellness
Доходность: 8-11% годовыхПраво: ФЗ-214 + эскроу, ДДУТранспорт: аэропорт SIP — 1-2 часа на авто
Соседние направления
Сравнить рынок Россия с другими странами
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Объекты в России под ваш бюджет и сценарий
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.