Гайд по покупке
Как купить недвижимость в Дубае и ОАЭ иностранцу
Freehold в designated zones (Downtown, Marina, Palm, Emaar Beachfront, Hills). Golden Visa 10 лет от AED 2M. Налогов на личный доход и недвижимость нет. DLD-комиссия 4%.
FAQ
Покупка недвижимости в Дубае — частые вопросы
Где иностранцу можно купить freehold в Дубае?
В designated freehold zones, утверждённых Dubai Land Department (DLD). Основные: Downtown Dubai, Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah, Emaar Beachfront, Business Bay, Dubai Hills Estate, MBR City (Sobha Hartland, District One), Dubai Creek Harbour, Bluewaters Island, JVC, Damac Lagoons, Damac Hills. Вне этих зон иностранцу — только leasehold 99 лет или нельзя совсем.
Что такое Golden Visa и как её получить через недвижимость?
Долгосрочная виза-резидентство ОАЭ на 5 или 10 лет с правом продления. Через недвижимость: при покупке от AED 2 000 000 (~$545 000) — 10-летняя Golden Visa. От AED 1 000 000 — обычная инвесторская виза на 2 года. Покрывает супруга, детей, родителей. Даёт право жить, работать, открывать бизнес и спонсировать домработников.
Налоги и сборы при покупке
DLD Transfer Fee — 4% от стоимости (обычно делят 50/50 или покупатель). Trustee Office Fee — AED 4 000 (фиксированная). Брокерская комиссия — 2% + 5% VAT. NOC от застройщика (для secondary) — AED 500–5 000. Mortgage registration (если ипотека) — 0.25% + AED 290. Налога на личный доход и недвижимость в ОАЭ нет. Corporate tax 9% — только для юр.лиц с выручкой >AED 375K.
Off-plan или ready — что выбрать?
Off-plan (на стадии строительства): план оплаты 20-40% до сдачи, скидки от застройщика, выбор лучших юнитов, но риск задержек и DLD escrow обязателен. Ready (готовый): немедленная сдача в аренду, цена выше, ипотека доступна сразу. Для инвестиций под аренду — ready. Для долгосрочного апсайда — off-plan от Emaar/Damac/Sobha/Nakheel.
Какая реальная доходность от аренды?
Долгосрочная аренда: JVC, Sports City, Dubailand — 7-9% gross. Marina, JBR — 5-7%. Premium (Palm, Downtown) — 4-6%. Краткосрочная аренда (Holiday Homes): требует лицензии DTCM (~AED 1 500/год + 10% муниципальный сбор), но даёт +30-50% к долгосрочной: реально 8-12% gross. Service charges 12-25 AED/м² в год съедают доходность — учитывайте при расчёте net.
Какой бюджет на старте?
Studio в JVC / Dubai South — от AED 600K (~$165K). 1BR в Dubai Marina / Business Bay — AED 1.2-2M (~$330-545K). Premium 1BR (Downtown, Palm) — AED 2-4M. Branded residences (Bulgari, Atlantis, W) — от AED 5M. Виллы Dubai Hills / Arabian Ranches — от AED 4M. Под Golden Visa — минимум AED 2M.
Можно ли получить ипотеку нерезиденту?
Да. Локальные банки (Emirates NBD, ADCB, Mashreq, FAB, HSBC UAE) выдают ипотеку нерезидентам на 50-60% LTV. Ставка 5.5-7% годовых, срок до 25 лет (но до 70 лет покупателю). Требуют выписку с зарплатного счёта 6+ месяцев, NOC от работодателя, life insurance. Россиянам в 2024-2026 — сложнее, проще через кэш или off-plan plan.
Какие риски
Главное: 1) Застройщик может задержать сдачу на 1-3 года; всегда проверяйте RERA-регистрацию и progress на dubailand.gov.ae; 2) Service charges непрозрачны — запросите 3-летний баланс OA (Owners Association); 3) Brand new market — высокая ликвидность, но и волатильность цен; 4) При перепродаже off-plan до 30% выплат — застройщик может запретить; 5) Tourism Dirham + муниципальные сборы на краткосрочную аренду съедают часть прибыли.