Гайд по покупке
Как купить недвижимость в Грузии иностранцу
Полный freehold кроме с/х земли. ВНЖ от $100K. Налог на аренду 5%, на прирост капитала после 2 лет — 0%. Самый низкий порог входа среди курортных рынков.
FAQ
Покупка недвижимости в Грузии — частые вопросы
Может ли россиянин купить freehold в Грузии?
Да, полный freehold с правом наследования и перепродажи. Ограничение одно — сельскохозяйственные земли (земли с/х назначения) не могут принадлежать иностранцу. Квартиры, апарт-отели, коммерческая недвижимость и жилые земли в городах — без ограничений.
ВНЖ через недвижимость — условия
Investor Residence Permit при покупке недвижимости от $100 000 (~330 000 GEL). Выдаётся на 1 год с правом продления до 5 лет (потом — постоянный ВНЖ). Покрывает супруга и несовершеннолетних детей. Не даёт автоматического права на работу, но в Грузии работа для иностранцев и так не требует разрешения.
Какие налоги при покупке и владении?
При покупке — 0% (нет transfer tax). При владении — Property Tax от 0.05% до 1% годовой стоимости (зависит от муниципалитета и стоимости — в Тбилиси на квартиру до 100K GEL обычно 0). Налог на аренду — 5% от оборота (фиксированный для физлиц). Налог на прирост капитала при продаже после 2 лет владения — 0%. Перед 2 годами — 5% от прибыли.
Как открыть счёт в грузинском банке?
Bank of Georgia или TBC Bank — две системообразующих банка. С 2023 россиянам сложнее: требуют резидентский статус, либо рекомендацию от существующего клиента, либо большой первоначальный депозит ($10K+). Свежий подход: открыть через брокера-партнёра — занимает 3-5 рабочих дней. Без счёта вы не сможете легально оплатить покупку.
Где лучше покупать — Батуми, Тбилиси или горы?
Батуми — курорт, доходность 8-15% gross в сезон (май-сентябрь), сильная сезонность. Тбилиси — стабильный долгосрок 6-9%, без сезонности, средняя цена выше. Гудаури / Бакуриани — два сезона (горнолыжный + летний треккинг), доходность 8-12%, но узкое окно ликвидности. Самый ходовой формат у россиян — Батуми апарт-отели с rent-pool управлением.
Какой бюджет на старте?
Апартаменты в Батуми (2-я линия) — от $30 000. 1BR у моря — $50-90K. Премиум-резиденции (Orbi, Alliance) — $80-180K. Тбилиси (Vake, Saburtalo) — от $60K за 1BR. Гудаури (Loft, Гора) — $80-150K. Бюджет под ВНЖ — от $100K в любой локации.
Что такое rent-pool в Батуми?
Программа управляемой аренды — застройщик-оператор сдаёт ваш апартамент туристам, минусует операционные расходы (10-30%) и платит вам ежеквартально. Гарантированной доходности не обещают (это и не должно быть гарантировано), но плюс — вы не управляете объектом сами. Главные игроки: Orbi Group, Alliance Group.
Подводные камни
Главное: 1) Проверяйте Public Registry — кадастр Грузии онлайн (napr.gov.ge), там вся история объекта; 2) Документы на грузинском, подписывайте только после нотариального перевода; 3) Старый фонд Батуми (90-е, постсовет) — высокий риск проблем с правом собственности и сетями; 4) "Доходность 20%" в брошюрах — маркетинг, реальная средняя 8-12%; 5) После 2022 банковский compliance ужесточился — отказы в открытии счёта частые.