Право собственности
Leasehold 25+25 лет. Применяется ко всем объектам этого типа в стране.
Six Senses (IHG)
Six Senses Residences Uluwatu
Цена от
350 000 000 ₽
500–1500 тыс. ₽/м² · площади 400–1200 м²
О проекте
Что важно знать
Элит-villa в Улувату, Ungasan. Брендированные резиденции Six Senses под управлением IHG. Wellness-фокус, океанский утёс. Сдача 2027.
Юридический режим — Индонезия (Бали)
Что вы покупаете в правовом смысле
Тип объекта и сценарий
Элит-villa в Улувату, Ungasan. Подходит для сценария «инвестиции».
Доходность по рынку
8-12% через Six Senses rental program. Расчёт по этому объекту: 35 млн ₽ — 52.5 млн ₽ в год при цене 350 млн ₽. Прогноз, не гарантия.
Логистика и сезон
Сезон: круглый год.
Транспорт: аэропорт DPS — 35 минут.
FAQ по рынку — Индонезия (Бали)
Что спрашивают про недвижимость в Индонезия (Бали)
Может ли иностранец купить freehold на Бали?
Нет. Иностранцам запрещён прямой freehold (Hak Milik) на землю. Доступные формы: 1) Leasehold (Hak Sewa) — аренда 25-30 лет с продлением, самая популярная схема для лайфстайл-вилл; 2) Hak Pakai — Right to Use на 30 лет; 3) PT PMA — иностранная компания владеет через Hak Guna Bangunan (Right to Build), даёт операционные права для бизнеса/аренды. 80% сделок русских — через leasehold (простая и быстрая).
Где на Бали самый высокий ROI?
Улувату/Бингин — топ ROI 12-17% (иногда 18%) за счёт океанских видов и серфинга. Occupancy 83%+, у топ-вилл 90%+. Чанггу/Берава — 10-15% (объём сделок №1, но рост зависит от качества управления). Семиньяк — 8-12% (зрелый рынок, премиум-вилла 3BR за ночь $350-600). Убуд — 8-12% (wellness/digital nomad). Санур — 8-12% (стабильный).
Что выбрать — Чанггу или Улувату?
Чанггу — современный модный кластер с co-working, кафе, серфингом, digital-nomad-средой. №1 объём сделок (33.5% всего Бали). Подходит для лайфстайл + аренды. Улувату — премиум-сегмент с океанскими утёсами, тише, серфинг-капитал мирового уровня, выше доходность. Подходит для премиум-инвестиций + личного использования.
Какой минимальный бюджет на виллу на Бали?
От $180-250K — 2BR leasehold-вилла в развивающемся районе (например, дальний Чанггу, Перенан). $300-600K — mid-tier Берава/Чанггу. $500K-1M — Семиньяк/Улувату премиум. $1M-5M — океанские виллы Улувату/Бингин с приватными бассейнами и видом на сансет.
Какие риски на Бали?
Главные: 1) Ограничения иностранной собственности (только leasehold) — нужна правильная юридическая структура; 2) Регуляторные изменения (правительство периодически вводит новые правила по аренде вилл); 3) Качество застройщика и подрядчика (рынок недозрел); 4) Управление недвижимостью — без УК доходность падает в 2-3 раза. Защитные меры — выбор проверенных компаний (Bali Home Immo, Magnum Estate, Prestige Property) и rental management.
Сколько стоит квадратный метр виллы на Бали?
Средняя стоимость м² виллы — $1 500-3 500. Готовые виллы для аренды продаются $150-500 тыс. за объект и выше. Минимальная цена для иностранца на дом — IDR 5 млрд (~$320 тыс.), на квартиру — IDR 2 млрд (~$128 тыс.).
Какие налоги при покупке и продаже на Бали?
BPHTB (налог покупателя) — 5% от стоимости. PPh (налог продавца) — 2,5%. PBB (ежегодный налог на имущество) — низкий, обычно 0,1-0,2% от NJOP. При перепродаже владелец платит подоходный налог 10%. Содержание виллы — $300-1000/мес. персонал + $500-1000/год страховка.
Можно ли получить ВНЖ на Бали через покупку?
Прямого ВНЖ через покупку нет. Альтернативы: Second Home Visa (5 или 10 лет) — депозит IDR 2 млрд (~$128 тыс.) в индонезийском банке. KITAS Investor — через PT PMA с инвестициями от IDR 10 млрд. Бизнес-визы и пенсионные визы. Россияне получают VOA на 30 дней с возможностью продления до 60.
Ответы — на уровне страны. Для расчёта по конкретно этому объекту (цена, юридическое сопровождение, ROI) оставьте заявку — пришлём расчёт.
Похожие объекты
Ещё в Индонезия (Бали)
Объекты из той же страны, чтобы сравнить цены, доходность и формат.
Berawa Luxury Villa Compound
60 000 000 ₽
ПляжиСемья
Доходность: 10-13% gross, профессиональный rental managementПраво: Leasehold 25+25 летТранспорт: аэропорт DPS — 45 минут
Pererenan Quiet Villas
30 000 000 ₽
Пляжи
Доходность: 12-15% gross, растущий рынокПраво: Leasehold 25+25 летТранспорт: аэропорт DPS — 50 минут
Echo Beach Villas
45 000 000 ₽
Пляжи
Доходность: 11-14% grossПраво: Leasehold 25+25 летТранспорт: аэропорт DPS — 45 минут
Персональный пакет
Цены, планировки, документы и расчёт сделки — в одном письме
Пришлём актуальный прайс по выбранной планировке, условия рассрочки и ипотеки, пакет проверочных документов застройщика, расчёт под ваш бюджет и сценарий эксплуатации.
Ответ в течение рабочего дня.