Бали — №3 у русских: Чанггу, Семиньяк, Улувату, Убуд, виллы 10-15% ROI, leasehold 25+25
Право собственности: Leasehold 25-30 лет (продление) или Hak Pakai 30 лет / PT PMA
Рынок
Индонезия, остров Бали — третье по объёму направление русскоязычных инвестиций (после ОАЭ и Турции). Уникальная экосистема: тропики 12 месяцев, океан-серфинг, рисовые террасы, балийская культура. ROI самый высокий среди премиум-направлений русских (виллы 10-15%, топ-локации до 18-20%). Главные кластеры: Чанггу/Берава/Перенан (топ-1 объём сделок, 33.5% всего Бали), Семиньяк/Петитенгет (премиум-fashion), Улувату/Бингин (топ ROI 12-17%, океанские утёсы), Убуд (jungle wellness кластер), Санур (тихий waterfront), Нуса-Дуа (резорт-зона). Цены — от $180K за 2BR виллу в развивающемся районе до $5M+ за океанский front Улувату. Право собственности — leasehold 25-30 лет с продлением или Hak Pakai.
Цены
Право собственности
Иностранцу запрещён прямой freehold (Hak Milik) на землю в Индонезии. Доступные формы: Leasehold (Hak Sewa) на 25-30 лет с продлением, Hak Pakai (Right to Use) на 30 лет, либо владение через PT PMA — иностранную компанию с правом Hak Guna Bangunan. Самый популярный путь у россиян — leasehold.
Источник: Закон №5/1960 о земле, Постановление №18/2021
Налоги
ВНЖ
Прямого ВНЖ через покупку недвижимости нет. Альтернативы: Second Home Visa (5 или 10 лет) — депозит IDR 2 млрд в банке. KITAS Investor через PT PMA — инвестиции от IDR 10 млрд (~$640 тыс.). Россияне получают VOA на 30 дней (продление до 60). Для длительного проживания популярны бизнес-виза и Second Home.
Источник: Imigrasi Indonesia, MoLHR Reg. 22/2023
Доходность
FAQ
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Нет. Иностранцам запрещён прямой freehold (Hak Milik) на землю. Доступные формы: 1) Leasehold (Hak Sewa) — аренда 25-30 лет с продлением, самая популярная схема для лайфстайл-вилл; 2) Hak Pakai — Right to Use на 30 лет; 3) PT PMA — иностранная компания владеет через Hak Guna Bangunan (Right to Build), даёт операционные права для бизнеса/аренды. 80% сделок русских — через leasehold (простая и быстрая).
Улувату/Бингин — топ ROI 12-17% (иногда 18%) за счёт океанских видов и серфинга. Occupancy 83%+, у топ-вилл 90%+. Чанггу/Берава — 10-15% (объём сделок №1, но рост зависит от качества управления). Семиньяк — 8-12% (зрелый рынок, премиум-вилла 3BR за ночь $350-600). Убуд — 8-12% (wellness/digital nomad). Санур — 8-12% (стабильный).
Чанггу — современный модный кластер с co-working, кафе, серфингом, digital-nomad-средой. №1 объём сделок (33.5% всего Бали). Подходит для лайфстайл + аренды. Улувату — премиум-сегмент с океанскими утёсами, тише, серфинг-капитал мирового уровня, выше доходность. Подходит для премиум-инвестиций + личного использования.
От $180-250K — 2BR leasehold-вилла в развивающемся районе (например, дальний Чанггу, Перенан). $300-600K — mid-tier Берава/Чанггу. $500K-1M — Семиньяк/Улувату премиум. $1M-5M — океанские виллы Улувату/Бингин с приватными бассейнами и видом на сансет.
Главные: 1) Ограничения иностранной собственности (только leasehold) — нужна правильная юридическая структура; 2) Регуляторные изменения (правительство периодически вводит новые правила по аренде вилл); 3) Качество застройщика и подрядчика (рынок недозрел); 4) Управление недвижимостью — без УК доходность падает в 2-3 раза. Защитные меры — выбор проверенных компаний (Bali Home Immo, Magnum Estate, Prestige Property) и rental management.
Средняя стоимость м² виллы — $1 500-3 500. Готовые виллы для аренды продаются $150-500 тыс. за объект и выше. Минимальная цена для иностранца на дом — IDR 5 млрд (~$320 тыс.), на квартиру — IDR 2 млрд (~$128 тыс.).
BPHTB (налог покупателя) — 5% от стоимости. PPh (налог продавца) — 2,5%. PBB (ежегодный налог на имущество) — низкий, обычно 0,1-0,2% от NJOP. При перепродаже владелец платит подоходный налог 10%. Содержание виллы — $300-1000/мес. персонал + $500-1000/год страховка.
Прямого ВНЖ через покупку нет. Альтернативы: Second Home Visa (5 или 10 лет) — депозит IDR 2 млрд (~$128 тыс.) в индонезийском банке. KITAS Investor — через PT PMA с инвестициями от IDR 10 млрд. Бизнес-визы и пенсионные визы. Россияне получают VOA на 30 дней с возможностью продления до 60.
Каталог
15 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Соседние направления
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.