Галле, Бентота, Мирисса, Велигама — тропический Индийский океан, leasehold 99 лет + condo freehold
Право собственности: Leasehold 99 лет на землю/виллу; FREEHOLD на квартиры в кондо (любой этаж)
Рынок
Шри-Ланка — тропический остров в Индийском океане, главный «жемчужный» курортный кластер для русскоязычной аудитории после восстановления экономики 2024-2026. Южное побережье (Галле → Бентота → Хиккадува → Велигама → Мирисса → Тангалле) — главный международный лайфстайл-коридор: колониальный Galle Fort (ЮНЕСКО), пляжи белого песка, киты у Мириссы, серфинг Велигамы. Покупка земли иностранцами запрещена с 2013 г.: доступен только leasehold 99 лет (с правом передачи и наследования) или схема через ланкийскую LLC (51% local, 49% иностранец). НО квартиры в кондоминиумах на любом этаже — FREEHOLD без ограничений (правка 2018 г.). Port City Colombo — спецзона SOFA с послаблениями для иностранных инвесторов. Цены — от $80K за condo до $5M+ за heritage villas в Galle Fort.
Цены
Право собственности
Иностранцу запрещён прямой freehold на землю с 2013 года. Доступные формы: leasehold 99 лет (стандарт для виллы и участка), покупка через ланкийскую LLC с 51% local-учредителем, либо FREEHOLD на квартиру в кондоминиуме на 4+ этаже (правка 2018). Port City Colombo (SOFA-зона) — отдельный режим с послаблениями для иностранных инвесторов.
Источник: Land (Restrictions on Alienation) Act 2014, поправки 2018
Налоги
ВНЖ
Investor Visa: $200 тыс. в городской кондоминиум → 10 лет, $150 тыс. → 5 лет, $75 тыс. в пригородный → 5 лет. Все требуют покупки на 4+ этаже для FREEHOLD без land tax. Покрывает супруга и детей. Не даёт права на работу — только на проживание. Resident Guest Scheme — альтернатива через депозит $250K в местном банке.
Источник: BOI Sri Lanka, Закон об инвестициях
Доходность
FAQ
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Землю — НЕТ (запрет с 2013 г.). Доступно: 1) Leasehold 99 лет с правом передачи прав аренды и завещания наследникам — стандартная схема для виллы или участка; 2) Покупка через ланкийскую LLC (требует ланкийского ко-владельца с 51% акций); 3) FREEHOLD на квартиры в кондоминиумах любого этажа (правка Land Restrictions on Aliens Act, 2018 г.); 4) Port City Colombo (SOFA-зона) — отдельный регулятивный режим с послаблениями.
Land Tax на иностранных физлиц — 100% от стоимости земли (фактически удваивает цену участка) — поэтому используют leasehold или LLC-схему. Через LLC — ~7% от стоимости. На квартиры в кондо налога нет (freehold). Stamp duty 3-4%, notary 1-2%. Налог на доход от аренды — 14% (для нерезидентов). Капитальный gain — 10% при продаже. Гражданство за инвестиции не предусмотрено.
Галле — премиум-heritage кластер ($300K-$5M+), колониальный Galle Fort (ЮНЕСКО), Aman Galle, Cape Weligama. Аудитория — европейцы, индийский HNWI. Бентота — классический пляжный курорт ($150K-$1M), колониальные виллы, спокойная семейная аудитория, гольф. Мирисса — бутик-серф + киты ($80K-$500K), молодая international-аудитория, маленькие condo-проекты. Под premium и ликвидность — Галле; под классический пляж — Бентота; под лайфстайл и доходность Airbnb — Мирисса/Велигама.
6-10% долгосрочная аренда экспатной аудитории (Коломбо, Галле). 10-15% gross Airbnb на южных пляжах в высокий сезон (декабрь-апрель — сухой). Загрузка пика 85-95%, низкий сезон (май-октябрь — юго-западный муссон) даёт 30-50%. Премиум-виллы Cape Weligama, Anantara Tangalle — за $500-2000/ночь в пик. Talpe Heights Galle обещает 13-20% годовых через УК.
Главные: 1) Валютная нестабильность — рупия LKR девальвировалась в 2022-2023 на 80%, в 2024-2026 стабилизация; 2) Юго-западный муссон май-октябрь снижает Airbnb-доходность; 3) Изменяемое законодательство по иностранной собственности (фундамент leasehold с 2013, freehold на кондо с 2018 — могут быть новые правки); 4) Без программы гражданства — только ВНЖ через Resident Guest Scheme от $250K депозита. Защита — выбор кондо во FREEHOLD-сегменте и проектов с международной репутацией (Aman, Anantara, Resplendent Ceylon).
Investor Visa: $200 тыс. в городской кондоминиум → 10-летняя виза. $150 тыс. → 5-летняя. $75 тыс. в пригородный кондоминиум → 5-летняя. Все требуют покупки на этаже 4+ для FREEHOLD без 100% land tax. Покрывает супруга и детей. Не даёт права на работу — только на проживание.
Если иностранец-физлицо покупает землю/виллу/таунхаус на своё имя — обязан заплатить 100% Land Tax от стоимости земли (фактически удваивает цену). Не взимается с: квартир в кондо на 4+ этаже (FREEHOLD без land tax), leasehold на 99 лет, покупки через ланкийскую LLC с 51% local-учредителем, Port City Colombo (SOFA-зона).
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Соседние направления
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.