Тулум, Канкун, Плайя-дель-Кармен, Лос-Кабос — Карибы + Тихий, FREEHOLD через fideicomiso
Право собственности: FREEHOLD через fideicomiso (банковский траст) в coastal zone
Рынок
Мексика — крупнейший рынок Латинской Америки для иностранных инвесторов. 9-12% год рост цен в Quintana Roo (Riviera Maya) в 2025-2026. Иностранцы могут купить недвижимость в «restricted zone» (50 км от побережья, 100 км от границ) только через fideicomiso (банковский траст 50 лет с продлением) — это стандартная схема с 1970-х, даёт ВСЕ права собственности. Главные кластеры: Riviera Maya (Канкун + Плайя-дель-Кармен + Тулум — Карибы), Лос-Кабос (Cabo San Lucas + San Jose del Cabo — Тихий океан, премиум), Пуэрто-Вальярта (тихоокеанский культурный). Цены — от $120K за condo Тулум до $5M+ за виллы Los Cabos.
Цены
Право собственности
Иностранцу запрещено владеть недвижимостью напрямую в Restricted Zone (50 км от побережья, 100 км от границ). Доступ через fideicomiso — банковский траст с мексиканским банком как custodian. Иностранец имеет ВСЕ права собственности: жить, сдавать, продавать, перестраивать, наследовать. Срок траста — 50 лет с продлением.
Источник: Конституция Мексики ст.27, Foreign Investment Law
Налоги
ВНЖ
Temporary Resident Visa (4 года) при инвестициях в недвижимость от ~$435 тыс. (или подтверждении дохода $4 200/мес). Через 4 года переход в Permanent Resident, через 5 лет — гражданство (с правом сохранения российского паспорта). Покрывает супруга и детей. Безвиз для россиян 180 дней (фактически ВНЖ нужен для долгосрочной банковской и налоговой инфраструктуры).
Источник: Ley de Migración, INM
Доходность
FAQ
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Fideicomiso — банковский траст, стандартная схема покупки недвижимости иностранцами в Restricted Zone (50 км от побережья) с 1970-х. Мексиканский банк выступает custodian титула, иностранный покупатель имеет ВСЕ права: жить, сдавать, продавать, перестраивать, наследовать. Срок траста — 50 лет с правом продления. Не leasehold, не ограниченная собственность — это полный FREEHOLD через банковскую структуру.
Канкун — массовый Hotel Zone + Puerto Cancun, развитая инфраструктура, прямые рейсы. Плайя-дель-Кармен — mid-tier, $3900/м², русскоязычная аудитория. Тулум — eco-премиум (~$3175/м²), джунгли + cenotes + Мать-Природа. С 2025 г. перенасыщение Тулума condo-сегментом — выбирать тщательно. Под массовый ROI — Cancun. Под лайфстайл — Тулум.
8-12% Airbnb в высокий сезон (декабрь-апрель), 10-15% total return (capital appreciation 8-12% + rental 4-6%). Tulum villa за $1000+/ночь в пик, Playa del Carmen 2BR за $500/ночь. Главный риск Tulum — overdevelopment 2025, выбирать только проекты с SEDETUS-одобрением.
При покупке: 2% ISAI (acquisition tax) + 1-2% notary fees. Итого 3-4% единоразово. Setup fee fideicomiso: $2K-3K. Annual maintenance fideicomiso: $600-1000. При владении: predial (property tax) 0.05-0.2% от стоимости. Капитальный gain tax при продаже 25-35% (можно reinvest без налога). Налог на доход от аренды 25%.
Главные: 1) Безопасность — выбор зрелых туристических зон (Quintana Roo, Los Cabos — безопасно для туристов; избегайте удалённых staaten); 2) SEDETUS-watchlist — некоторые Тулум-проекты без разрешений; 3) Карибские ураганы (август-октябрь); 4) Налоги выше чем в Доминикане. Защита — выбор top-developers (Bosque Real, Riviera Real Estate, проекты с SEDETUS approval).
Канкун (Hotel Zone) — $2 800-4 500/м². Плайя-дель-Кармен — ~$3 900/м² (Quinta Avenida премиум). Тулум — ~$3 175/м² (с 2025 г. сегмент перенасыщен condo). Los Cabos — $4 500-8 000/м² (Cabo San Lucas + San Jose del Cabo, премиум). Пуэрто-Вальярта — $2 500-4 000/м².
Прямой связки нет, но Temporary Resident Visa (4 года) выдаётся при инвестициях в недвижимость от ~$435 тыс. (или подтверждении $4 200/мес дохода). Через 4 года → Permanent Resident, через 5 лет → гражданство. Покрывает супруга и детей. Безвиз для россиян 180 дней.
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Соседние направления
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.