Афины, Крит, Халкидики, Миконос — EU, Golden Visa €250K/€400K/€800K, Шенген
Право собственности: FREEHOLD + Golden Visa (3-tier: €250K/€400K/€800K)
Рынок
Греция — EU-страна со зрелым средиземноморским рынком недвижимости и одной из самых известных Golden Visa-программ Европы (Law 5100/2024). 3-уровневая структура: €250K (commercial-to-residential conversions, heritage restorations), €400K (большая часть Греции), €800K (Аттика+Афины+Афинская Ривьера, Салоники, Миконос, Санторини, острова >3100 населения). Главные точки: Афины (центр + Афинская Ривьера + The Ellinikon — крупнейший регенерационный проект Европы), Салоники (второй город), Крит (крупнейший греческий остров), Миконос/Санторини (premium islands), Халкидики (премиум-полуостров на севере). ROI 4-7% долгосрочная, 8-12% Airbnb. Шенген + EU.
Цены
Право собственности
Полный FREEHOLD для иностранцев на территории Греции без ограничений по типам недвижимости (кроме приграничных зон). Регистрация через Hellenic Land Registry. Иностранцы-не-EU оформляют через AFM (налоговый номер) и греческий банковский счёт.
Источник: Закон №1892/1990 о приграничных зонах, Закон №5100/2024
Налоги
ВНЖ
Greek Golden Visa (Law 5100/2024) — три уровня: €800K в Аттике, Салониках, на премиум-островах; €400K в остальной Греции; €250K на heritage и commercial-to-residential. ВНЖ на 5 лет с продлением. Покрывает супруга, детей до 21 года и родителей. Шенген и EU. Без обязательного проживания. Сдача — только долгосрочная (12+ мес).
Источник: Закон №5100/2024
Доходность
FAQ
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Программа Law 5100/2024 — три уровня инвестиций по регионам: €800K — Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини, острова >3100 чел. €400K — остальная Греция (Крит, Халкидики, Корфу, Родос, Пелопоннес). €250K — commercial-to-residential conversions и heritage restoration в любой точке. Минимальная площадь 120 м² для €800K зон. ВНЖ на 5 лет с продлением.
Афины — городской рынок миллиардника с круглогодичной арендой, доходность 4-6%, регенерационный мегапроект The Ellinikon разгоняет цены. €800K порог Golden Visa. Острова (Миконос, Санторини, Крит) — премиум-туристический сегмент с короткой пиковой Airbnb доходностью 8-12%. Под Golden Visa с минимальным бюджетом — Крит/Халкидики (€400K). Под престиж — Миконос (€800K).
Крупнейший регенерационный проект Европы на месте бывшего аэропорта Афин (Hellinikon). $9 млрд инвестиций. Включает Riviera Tower (200м), парк, marina, residential + commercial кварталы, integrated resort с казино. Сдача поэтапно 2026-2030. Резиденции в радиусе 1 км — главный hot-spot Афин.
При покупке: transfer tax 3.09% (вторичка) или VAT 24% (новостройка — но обычно в цене). Регистрация + юрист: ~1-2%. При владении: ENFIA (annual property tax) — 0.1-1.15% от стоимости. Налог на доход от аренды — 15-45% прогрессивная. Net rental yield ниже gross на 10-20% за счёт налогов.
Главные: 1) Bureaucracy — медленное оформление (3-6 месяцев); 2) ENFIA ежегодный налог; 3) Volatility туристического сезона (островные курорты пустеют ноябрь-март); 4) Geopolitics — EU sanctions affect Russian buyers (нужны KYC через греческого юриста). Защита — выбор зрелых проектов в Аттике или коммерческие конверсии.
Афины (центр) — €2 250/м² средняя. Афины (южные районы, Riviera) — €3 900/м². Салоники — €2 120/м². Премиум-острова: Миконос €6 000-12 000/м², Санторини €5 000-9 000/м². Крит €1 500-3 000/м². Халкидики €2 000-4 000/м².
Нет. С 2024 года недвижимость, купленную для Golden Visa, можно сдавать только в долгосрочную аренду на срок от 12 месяцев. Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking) запрещена под этой программой. Для Airbnb-инвестиций — покупайте без привязки к Golden Visa.
Каталог
10 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Соседние направления
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.