Рынок
Кипр — островное государство EU в восточном Средиземноморье. Главное направление премиум-сегмента русскоязычной аудитории до 2014 г., часть позиций сохраняется. Главные точки: Лимасол (бизнес-столица, Limassol Marina с яхтенным портом, ONE Limassol — самая высокая жилая башня), Пафос (исторический ЮНЕСКО + Coral Bay + Minthis Golf), Айя-Напа (тусовочный кластер, Marina Ayia Napa), Ларнака (международный аэропорт, спокойнее), Никосия (столица, городской). FREEHOLD-собственность, ВНЖ через покупку от €300K + годовой доход от €50K. 0% налог на иностранный доход. Top-developers: Pafilia, Cybarco, Aristo, Leptos. Цены — от €200K в Ларнаке до €5M+ в виллах Coral Bay. Доходность 4-7% (краткосрочная Airbnb до 6-10%).
Цены
Право собственности
Полный FREEHOLD для иностранцев на территории Республики Кипр (южная часть). Северный Кипр (TRNC) — непризнанная территория, сделки там не имеют международной правовой силы. Иностранец-не-EU оформляет покупку через Council of Ministers (формальное разрешение, выдаётся всем).
Источник: Immovable Property Acquisition Law (Cap.109)
Налоги
ВНЖ
Permanent Residence (Cyprus PR / Cat F): покупка недвижимости у застройщика от €300 000 + подтверждение годового дохода от €50 000 (€10 000 на каждого иждивенца). ВНЖ бессрочный, требует въезда на Кипр раз в 2 года. Покрывает супруга, детей до 25 лет, родителей. Гражданство — через 7-8 лет легального проживания (программа CIP отменена в 2020).
Источник: Закон о ВНЖ ст.6(2), Минвнудел Кипра
Доходность
FAQ
Юридический режим, налоги, ВНЖ, доходность и риски — короткие ответы на запросы реальных покупателей.
Программа Permanent Residence (Cyprus PR / Cat F): покупка недвижимости от €300K + подтверждение годового дохода от €50K (€10K на каждого члена семьи). Срок рассмотрения 2-3 месяца. ВНЖ выдаётся бессрочно (Permanent), но требует въезд на Кипр минимум раз в 2 года. Распространяется на супруга, детей до 25 лет, родителей.
Программа «гражданство за инвестиции» отменена в ноябре 2020 г. Сейчас гражданство — только через 7 лет легального проживания (8 лет если не работаете локально) или через брак с гражданином (3 года). Но Permanent Residence (PR) даёт право жить, учиться, лечиться в EU.
Лимасол — бизнес-столица, премиум-сегмент с Limassol Marina, наибольшая концентрация русских после 2014 г., ликвидность 1499 сделок/год. Пафос — более тихий и культурный (ЮНЕСКО), главная популярность у иностранных покупателей (2363 сделки/год, 32% всех иностранных сделок Кипра). Pafilia/Aristo/Leptos сосредоточены в Пафосе. Цены в Лимасоле выше на 30-50% в премиум-сегменте.
При покупке: VAT 5% (новостройка, первое жильё) или 19% (вторичное/инвестиционное) + 0.15-0.4% transfer fee + stamp duty 0.15-0.2%. При владении: 0% годового налога на недвижимость с 2017 г. Налог на доход от аренды: 20-35% прогрессивная шкала с минимумом €19,500/год без налога. Налог на иностранный доход (для PR резидентов non-dom) — 0%.
Главные: 1) Геополитика — банковский сектор пересмотрен после 2013 (haircut depositors), сейчас стабильнее, но сильно зависит от EU sanctions; 2) Турецкая часть острова (Северный Кипр) — отдельный непризнанный политический режим, не покупать там; 3) Изменения программы PR — пороги могут расти. Защита — выбор top-4 застройщиков (Pafilia, Cybarco, Aristo, Leptos) и работа через локального юриста.
Лимасол — €4 000-5 500/м² (премиум-башни у моря €6 000-9 000+/м²). Пафос — €2 500-3 500/м² (на 30-50% дешевле Лимасола). Ларнака — €2 000-3 200/м². Айя-Напа — €2 500-4 000/м² (сезонный курорт). Никосия — €1 800-2 800/м² (городская).
Резидент Кипра non-dom (Non-Domiciled) — налоговый статус для иностранцев: 17 лет действия, 0% налога на дивиденды, проценты по вкладам, рентный доход из-за рубежа. Получается при проживании от 60 дней/год + наличие жилья + бизнес/работа на Кипре. Главный инструмент для предпринимателей с зарубежным доходом.
Каталог
15 объектов в подборке. Каждый с юридическим паспортом и ROI-сценариями.
Соседние направления
Близкие по сценарию покупки и юридическому режиму направления — для сравнения цен, доходности и условий ВНЖ.
Персональная подборка
Сопоставим бюджет, юридический режим, доходность и lifestyle-ожидания. По объектам, которые не открыты в публичном каталоге, отправим закрытую подборку.